工业用地容积率 建筑容积率是怎么计算的

代表全市工业用地“基本盘”的工业产业区块，成为释放产能提振经济的重要依托。图为百济神州新厂房建设项目。

南方日报记者 梁文祥 摄

7月，在广州市委常委会扩大会议、广州市经济运行分析调度会暨防范化解经济领域重大风险工作小组分析研判会，以及市领导调研活动中，“强化要素保障”“稳定企业预期”“加快产业项目建设”等表述频频出现。

面对二季度以来不少超预期因素，广州经济需要不断巩固稳的基础、积蓄进的力量。

其中一个重要的要素保障，就是工业用地的供给。相比人才、资金等一定程度上需要外力推动的发展要素，用地在稳定企业预期、加快产业项目建设上，是实效和时效兼具的一招。

广州提出“制造业立市”后，虽然上半年经济受到影响，但招商引资、增资扩产项目仍然比往年多出不少，上半年制造业投资同比增长23.7%，全市在建制造业投资项目1591个，比上年同期增加119个。

在此节点，代表全市工业用地“基本盘”的669块工业产业区块，便成为保障项目尽快建设完成、释放产能提振经济的重要依托。有这个“家底”，广州制造业就有后劲。

●南方日报记者 苏力

划定工业用地“保护线”

广州市工业和信息化局相关负责人说，所谓工业产业区块，是指在以工业为主导的区域，政府相关部门把适合发展工业的地块“划一个圈”，规定这个“圈”里的土地主要发展用途是工业。一个一个“圈”集合起来，构成了整个广州市工业产业区块。此前，市工业和信息化局、市规划和自然资源局联合各区共同划定了669块工业产业区块，总面积621平方公里。

黄埔、南沙、花都、番禺等广州市工业重镇，同时也是工业产业区块划定的“大户”。

该负责人举例说，番禺汽车城是广州市汽车产业发展重要战略板块之一，用于发展智能网联新能源整车制造、研发、零部件配套中心，便被划进了工业区块。还有一些重要的工业项目、国家级和省级开发区等重要的制造业发展区域，都被纳入了工业产业区块范围。

这和2022年上半年广州制造业发展的布局重合度很高。广州76个制造业项目上半年完成超亿元投资，合计完成投资增长26.6%。超视界、乐金光电、康宁科技等显示器件新生产线、百济神州新厂房建设等重大项目的投资进度已超80%。

为何说669块工业产业区块能让广州制造业发展有后劲呢？

划定工业产业区块，就是划定了工业用地“保护线”，这是基于广州市产业发展战略需要，也是一个认识深化的过程。

一方面，广州市前些年工业占经济总量比重下降，2015年至2020年比重从30.2%下降至22.9%。另一方面，广州现状工业用地面积前些年也有逐步下降趋势，再加上近年来土地供给趋紧、土地使用成本上升，制造业企业“用地难、用地贵”矛盾显现。

在这种背景下，669块工业产业区块被确定为工业用地的“基本盘”，就能结合产业发展需求，保障工业用地的供给和合理布局。

这就给了企业投资发展的信心。“企业反映用地需求，花都区成立服务专班帮助解决难题。”海华集团董事长潘长海直言，花都作为我国最大皮具生产销售中心，兼具空港区位优势，企业本来就很看好，鉴于发展需求得到较好满足，海华集团直接将总部迁址到了花都。

这还能助力企业升级发展。去年成为国家专精特新重点“小巨人”企业的广州泽亨实业有限公司，近年来受惠于南沙区大力支持，实现了快速成长，一举成为喷涂行业“领头羊”瑞士金马的全球最大代理商。该公司与南沙区签约了泽亨高端涂装设备智造总部项目用地协议后，公司市场部部长罗紫芊直言，“这是我们迈向下一个台阶的重要倚仗。”

形成产业生态集群格局

整体来看，首先是助力工业发展，保持制造业比重基本稳定。

广州近年工业发展稳中求进，2021年工业增加值占GDP比重下降的趋势扭转，由2020年的22.9%上升为2021年的23.8%。主要指标也实现了新突破，比如2021年工业税收（含海关代征）占比超过4成，工业投资迈上千亿新台阶。

2022年提出“制造业立市”后，广州市一季度工业增加值占GDP的比重从去年同期的21.7%上升至23.5%，对GDP增长的贡献率比2021年提高12.1个百分点。

其次，对于企业来说，用处则更为明显。

第一个用处，是提高了工业用地利用效率。位于区块内的工业用地容积率上限、建筑密度上限，大部分要比位于区块外的工业用地指标高。比如在满足消防、环保、工艺等技术要求的基础上，允许工业产业区块内的一类工业用地项目容积率由过去最高2.0提高到4.0。比如一个地块原来建筑面积是1万平方米，容积率是1.0，如果容积率提高到4.0，则可以扩容到4万平方米的建筑面积。

根据广州市工业和信息化局统计，2020年2月至2021年12月，区块内有153个工业项目、总用地面积1697公顷的工业用地获批提升土地利用效率，平均净容积率由2.1提升至3.5，产业载体建筑面积增加2020万平方米。

值得一提的是，广州工业用地提高土地利用效率、增加的建筑面积是不需补缴土地出让金的。

第二个用处，是工业产业区块范围内，普通工业用地可以进行工业物业的产权分割和转让。在工业产业区块范围内，制造业企业的国有普通工业用地上已确权登记的产业用房，可按幢、层、间等固定界限为基本单元分割登记、转让，最小单元的建筑面积不低于500平方米，用于引进相关产业链合作伙伴的产业项目。这意味着企业聚集在一起，沟通成本、测试成本、运输成本、时间成本等都得以降低。

在此前召开的《广州市“专精特新”中小企业培育三年行动方案（2022—2024）》发布会上，广州市规划和自然资源局总规划师华而实曾透露，广州支持“专精特新”中小企业建设的工业用房分割转让给产业链合作伙伴企业，有利于上下游企业集聚和协同发展，形成纵向的产业生态链结构。同时还鼓励新型产业用房和工业用房分割转让给各类“专精特新”中小企业，形成横向的产业生态集群格局。产业用房最小分割单元为500平方米，符合鼓励条件的还可以进一步降低到400平方米。

第三个用处，是广州市直部门把事权下放各区，激发基层活力。今年上半年，工业产业区块内的工业用地控规局部修正审批权、控规深化及优化审批权，也都已经下放委托各行政区具体实施。此前，需要先报广州市政府同意开展控规调整工作，再由申请单位编制方案报市规划和自然资源局审查、市规划委员会审议、市政府审批，流程复杂、时限较长，一般一个项目快则一年左右，慢则一年半以上。